Mercado de Terras e Arrendamentos Agrícolas no Brasil: Cenário Atual e Perspectivas
O cenário do mercado de terras e arrendamentos agrícolas no Brasil está em transformação. Segundo Leydiane Brito, analista da S&P Global, os preços globais da soja e do milho enfrentam uma estabilização, consequência de uma oferta abundante dessas commodities. Esse ambiente de preços estáveis pode manter os valores de arrendamento sob controle, a menos que surjam novos fatores que impactem significativamente o mercado.
O último semestre trouxe variações nos preços de arrendamentos em diferentes regiões do Brasil. No Sudeste, houve um aumento de 4,3% nos preços dos arrendamentos, influenciado principalmente pelos setores de café e pastagens. Estas áreas, muitas vezes, são arrendadas com vistas à conversão para agricultura ou para programas de integração gado-agricultura. Em contraste, a região Sul, que possui o segundo maior valor de arrendamento do país, registrou uma redução de 9,9%, com o preço médio caindo para R$ 2.342 por hectare.
Produtores que alugaram terras em momentos de preços mais elevados enfrentam dificuldades para manter margens de lucro, já que as cotações dos grãos – usados como referência – não estão favoráveis. Moacir Smaniotto Júnior, diretor-executivo da GMS, ressalta que em regiões onde o arrendamento custa entre 15 a 18 sacos por hectare, a margem de lucro para a soja é praticamente nula.
Além disso, a pesquisa da S&P indica um ligeiro aumento no mercado de terras, especialmente no último trimestre de 2025, com o valor médio das áreas agrícolas brasileiras subindo 1,63% em comparação ao ano anterior. As áreas destinadas a grãos tiveram um aumento de 0,89%, alcançando R$ 56.323 por hectare.
A perspectiva futura deste mercado sugere a manutenção de preços com variações moderadas, devido à baixa liquidez observada. Aumentos nos estoques de grãos e preços mais estáveis de soja e milho são mencionados pela analista Brito como fatores contribuintes.
Questões como juros altos, estreitamento das margens de lucro e restrições de crédito têm dificultado a realização de negócios em grande escala. Em meio a esse ambiente restrito de negócios, os preços devem permanecer estáveis.
Investidores que buscam oportunidades encontram regiões propícias à valorização, principalmente em áreas de pastagem degradadas com potencial para conversão em lavouras – uma prática que pode resultar em ganhos significativos de capital a longo prazo, segundo Brito.
No lado das vendas, o endividamento elevado está levando muitos produtores a vender parte de suas terras em busca de liquidez. Mario Lewandowski, diretor de novos negócios da gestora AGBI, observa uma disposição crescente dos produtores em negociar terras por preços menores, agravado pelo aumento dos custos de insumos e restrições de crédito. A situação é mais crítica no Rio Grande do Sul, onde o alto endividamento dos produtores, devido às adversidades climáticas, resultou em um movimento defensivo do mercado de terras.
Daniel Meireles, diretor da Acres, destaca que o mercado de terras no Rio Grande do Sul está se adaptando a essa nova realidade, com expectativas de redução de área plantada e uso de tecnologia nos próximos ciclos como medidas para evitar colapsos financeiros.
Conclusão: Um Mercado em Transformação
O mercado de terras e arrendamentos agrícolas no Brasil está passando por uma evolução significativa. Com desafios de crédito e mudanças nas dinâmicas de preços das commodities, o setor agropecuário brasileiro está se reconfigurando para se adaptar a novas condições econômicas.
A colheita da soja da safra 2025/26 em Mato Grosso chegou a 65,75% da área prevista, segundo levantamento divulgado na segunda-feira (23) pelo Instituto Mato-Grossense de Economia Agropecuária (Imea). O avanço representa um salto de 14,74 pontos percentuais em relação à semana anterior, reforçando um cenário de perspectiva positiva para o andamento das operações no estado.
Resumo: Em Mato Grosso, o agronegócio enfrenta atraso de colheita devido às chuvas intensas, elevando custos, dificultando o acesso às lavouras e pressionando o fluxo de caixa. O quadro é agravado pela elevação do custo e da seletividade do crédito, com garantias maiores, prazos menores e negativas de financiamento em momentos críticos.
O mercado de propriedades rurais no Brasil tem passado por transformações significativas nos últimos anos. Além de fatores como produtividade e localização, a regularização ambiental tornou-se crucial nas negociações, influenciando acesso ao crédito, rapidez nas transações e valorização dos imóveis. Aproximadamente 58% dos imóveis rurais enfrentam pendências ambientais, aumentando incertezas e riscos para financiadores. A inteligência territorial agora é utilizada para mitigar esses riscos, cruzando dados para garantir segurança jurídica. Essa mudança é impulsionada pela integração do agro brasileiro ao mercado global, onde critérios socioambientais são levados em conta por investidores internacionais. A regularização do CAR é vista como fundamental para garantir o valor patrimonial e atrair investidores, segundo Isan Rezende, do Instituto do Agronegócio. Ele sugere que produtores busquem soluções antecipadas para evitar desvalorização e garantir competitividade no mercado global.
Em janeiro, o algodão teve uma alta moderada em Nova York, mas em fevereiro enfrentou queda de preços devido a estoques elevados e demanda internacional fraca. No Brasil, os preços internos também recuaram em razão do excesso de oferta. O caroço de algodão, influenciado pela safra abundante e concorrência com a soja, também registrou queda no início de 2026. Internacionalmente, a produção chinesa aumentada pressiona os preços. Em Mato Grosso, a redução na área plantada indica menor produção para 2026. Perspectivas para o segundo semestre de 2026 apontam para uma recuperação gradual nos preços do algodão. No milho, a colheita avança lentamente no sul do Brasil devido ao clima instável e pouca liquidez no mercado. A estabilidade persiste nos mercados futuros de Chicago e B3, apoiada por exportações e demandas por biocombustíveis. Analistas esperam manutenção da estabilidade nos preços do milho a curto prazo.
O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) divulgou estimativas para a área plantada de grãos na safra 2026/27, totalizando 90,65 milhões de hectares, abaixo dos 91,18 milhões da temporada anterior. As estimativas para soja, milho e trigo mostram uma leve redução na área total, com aumento na área de soja devido à maior rentabilidade. A área plantada de milho e trigo está prevista para diminuir, refletindo mudanças de cultivo e participação no Programa de Reserva de Conservação.
