Preço da terra no Brasil varia conforme produtividade e logística; média nacional chega a R$ 22.951,94 por hectare

Levantamento do Incra aponta extremos que vão de valores milionários em polos agrícolas e turísticos a menos de R$ 2 mil em áreas isoladas e com restrições ambientais.

O preço da terra no Brasil apresenta grandes diferenças entre regiões e pode variar de valores milionários por hectare a cifras abaixo de R$ 2 mil, de acordo com o Atlas do Mercado de Terras 2025, do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O estudo foi divulgado em dezembro de 2025 com base em dados de dezembro de 2024 e indica que os valores são influenciados principalmente pela produtividade e pela localização, além de fatores como infraestrutura, demanda e situação legal das áreas.

Segundo o Incra, o preço médio nacional da terra é de R$ 22.951,94 por hectare. Para chegar a esse número, o instituto utiliza um método que elimina valores muito altos ou muito baixos considerados atípicos, evitando que a média fique distorcida por regiões com comportamentos extremos de mercado.

A pesquisa também aponta que o valor médio nacional subiu 28% na comparação entre dezembro de 2024 e dezembro de 2022, refletindo a valorização do ativo terra em um cenário de busca por áreas produtivas, expansão de cadeias agroindustriais e maior atratividade de polos consolidados.

Em resumo: terra mais produtiva e com melhor acesso a mercados tende a valer mais; regiões isoladas ou com restrições ambientais e baixa liquidez registram os menores preços.

Extremos de preço: onde a terra é mais cara e onde é mais barata

O atlas mostra que a variação regional é significativa. O Sul lidera o ranking de maiores preços, seguido pelo Sudeste, com áreas onde a alta produtividade, a logística e a presença de cadeias de grãos, carnes e leite sustentam valores elevados.

Na outra ponta, o Nordeste concentra os menores valores médios, seguido pelo Norte, com destaque para áreas do interior do Amazonas e partes do Piauí, onde o preço pode ficar abaixo de R$ 2 mil por hectare devido a limitações de acesso, menor número de compradores e restrições legais.

Exemplos práticos do levantamento

Região (exemplo) Tipo de uso considerado Valor médio por hectare Principais razões Mogiana (SP) Não agrícola R$ 2.433.233,91 Polo de produção, logística e potencial para turismo rural; influência do mercado imobiliário. Mogiana (SP) Agrícola R$ 80.911,18 Região produtiva, com destaque para café e cana-de-açúcar. Xanxerê (SC) Alta produtividade R$ 173.298,67 Potencial para pecuária e plantio de grãos; força do agronegócio regional. Região Metropolitana do Maranhão Agrícola R$ 299.279,01 Localização estratégica, proximidade de portos e armazéns, solos férteis e integração a áreas produtivas. Região Metropolitana do Maranhão Não agrícola R$ 405.641,35 Influência do mercado imobiliário e de atividades não diretamente ligadas à produção. Oeste Amazonense Baixa demanda R$ 1.525,62 Isolamento geográfico, restrições ambientais e menor liquidez do mercado.

Observação: os valores representam médias do atlas e podem variar por tipo de uso e características locais.

Terra “não agrícola”: quando o preço acompanha o mercado imobiliário

Um ponto de destaque do levantamento é que o relatório considera, além das terras de produção, áreas de uso “não agrícola”, voltadas para lazer, empreendimentos e expansão urbana. Nesses casos, o preço deixa de depender apenas da fertilidade do solo e passa a refletir uma sobreposição com o mercado imobiliário, levando em conta o potencial para loteamentos, instalação de indústrias e valorização por localização.

A proximidade de centros consumidores e uma boa malha logística — com acesso a rodovias, portos e armazéns — tende a elevar o valor de qualquer área disponível, especialmente em regiões com dinâmica econômica mais intensa.

Por que a terra sobe ou desce de preço?

O atlas reforça que o valor não é determinado apenas pelo tamanho da propriedade. Há um conjunto de variáveis que influenciam o preço final, com impacto direto na atratividade para produtores e investidores.

• Economia e expectativas: projeções de ganho com revenda, rentabilidade da produção e custos de manutenção, além do peso das taxas de juros.

• Produtividade: fertilidade do solo, topografia (planície ou áreas montanhosas) e disponibilidade de água.

• Logística: acesso a capitais, rodovias, ferrovias, portos e cadeias agroindustriais como cooperativas, laticínios e estruturas de armazenagem.

• Situação legal e ambiental: restrições em unidades de conservação, presença de terras protegidas e conflitos fundiários, fatores que podem reduzir demanda e valor de mercado.

Destaque do estudo: as terras voltadas para pecuária foram as que mais se valorizaram, com alta de 31,24% entre 2024 e 2022, enquanto áreas focadas apenas em plantio subiram 12% no mesmo período.

Perspectivas para 2025 e 2026: tendência de valorização em polos consolidados

Embora o atlas não estabeleça um preço “fechado” para 2025 e 2026, o documento aponta tendências. A expectativa é de valorização contínua em regiões agrícolas consolidadas, impulsionada por novos investimentos, melhoria de infraestrutura e fortalecimento de corredores logísticos.

Entre os vetores citados para sustentar um mercado aquecido estão o avanço de obras e projetos de transporte e escoamento, como ferrovias estratégicas, e a maior presença de capital em áreas com produtividade comprovada. Ao mesmo tempo, regiões com restrições ambientais mais rígidas ou conflitos fundiários tendem a manter preços menores e demanda reduzida.

Conteúdo reescrito a partir de informações do Atlas do Mercado de Terras 2025 (Incra), com base em dados de dezembro de 2024.