De coadjuvante a potência imobiliária: Itapema atrai capital do agro e lidera valorização no Brasil
Juana Dobro — Jornalista, pós-graduada em linguística e especialista em investimentos imobiliários de alto padrão
O mercado imobiliário de Itapema atravessa um dos ciclos mais sólidos e consistentes do país, deixando para trás o antigo rótulo de cidade satélite de Balneário Camboriú para assumir protagonismo próprio em um cenário marcado por alta liquidez, escassez de produto e demanda qualificada. A virada não é apenas narrativa — é sustentada por números, perfil de comprador e, principalmente, por um fluxo crescente de capital que vem de fora, incluindo empresários ligados ao agronegócio que encontram no litoral catarinense uma alternativa estratégica de investimento.
"Hoje olhamos para Itapema não mais como a vizinha de Balneário Camboriú, mas como uma cidade protagonista da sua própria solidez, com crescimento acelerado e liquidez alta, consolidada por um perfil de público mais conservador, que prima pelo bem-estar familiar", afirma Vitor Seger Sauer, advogado e gerente comercial da Construtora CNA. Entretanto, a força regional ajuda a explicar esse movimento. O litoral norte catarinense — que inclui Itapema, Porto Belo, Balneário Camboriú e Itajaí — concentra quatro das cinco cidades mais valorizadas do Brasil em metro quadrado, reflexo direto da escassez de terrenos na orla e da forte demanda por imóveis de alto padrão. Em Itapema, especialmente no bairro Meia Praia, esse desequilíbrio entre oferta e demanda se tornou estrutural. "A limitação de terrenos frente-mar cria um cenário clássico de pressão de preços. É um produto escasso, com procura crescente, o que sustenta a valorização no longo prazo", explica Sauer.
Os dados confirmam o momento. Em 2025, Itapema registrou um Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 4,1 bilhões, superando todas as capitais brasileiras e também Balneário Camboriú, que somou cerca de R$ 2,5 bilhões no mesmo período. Já o metro quadrado na cidade figura entre os mais caros do país, com médias que giram entre R$ 13 mil e R$ 20 mil, podendo ultrapassar R$ 30 mil/m² em empreendimentos frente-mar de alto padrão. A valorização recente reforça esse cenário. Segundo dados do índice FipeZAP, Itapema registrou alta de 6,97% nos últimos três anos, acumulando entre 28% e 32% nos últimos três anos, acima da média nacional. Em comparação, Balneário Camboriú, já em estágio mais maduro, apresentou crescimento mais moderado, entre 22% e 26% no mesmo período.
Esse avanço ocorre em paralelo a um ciclo de expansão urbana e qualificação da cidade. Projetos como o alargamento da faixa de areia de Meia Praia — com investimento estimado em cerca de R$ 60 milhões e previsão de ampliação para até 60 metros —, além da implantação de uma marina com capacidade para cerca de 400 embarcações, reforçam Nesse contexto, um dos vetores mais relevantes de liquidez vem do agronegócio — não como atividade local, mas como origem do capital. Em Santa Catarina, o setor representa cerca de 25% do PIB estadual e mais de 60% das exportações, gerando um volume expressivo de recursos que, cada vez mais, migra para ativos patrimoniais. Segundo a corretora de imóveis Juana Dobro, esse movimento segue uma lógica clara de diversificação. "O agronegócio não faz parte da economia direta de Itapema, mas o empresário rural tem direcionado parte dos seus ganhos para o mercado imobiliário, principalmente como proteção patrimonial e valorização de longo prazo."
Mais do que a origem do capital, chama atenção a forma como esses investimentos são estruturados. Diferentemente do comprador tradicional, o investidor do agro organiza suas aquisições de acordo com o calendário produtivo. "Muitos negócios são fechados com parcelas semestrais ou anuais, alinhadas aos ciclos de safra e safrinha. Isso permite que o investidor adquira imóveis de alto padrão sem comprometer o fluxo de caixa da atividade rural", explica Juana.
Na prática, entradas mais robustas costumam ocorrer após a safra principal, enquanto parcelas intermediárias são ajustadas à safrinha, criando um modelo de pagamento aderente à realidade do campo e ampliando o acesso a ativos imobiliários de maior valor. O perfil do comprador reforça a consistência desse ciclo. Segundo Sauer, predominam empresários, profissionais liberais — como médicos e advogados — e investidores do agronegócio de diferentes estados, especialmente Mato Grosso, Paraná e São Paulo, além de estrangeiros da América Latina, Estados Unidos e Europa. Muitos buscam segunda residência, combinando qualidade de vida com segurança patrimonial. Esse último fator, aliás, tem peso crescente na decisão de compra. Santa Catarina consolidou-se recentemente como o estado mais seguro do Brasil, com quedas relevantes nos principais indicadores de criminalidade, o que fortalece ainda mais a atratividade da região para investidores e famílias. Mesmo em um cenário de juros elevados — com a taxa básica em torno de 14,75% ao ano em março de 2026 —, o mercado mantém ritmo consistente. "O crédito tem impacto moderado, mas não trava as vendas. O setor segue resiliente, impulsionado por capital próprio e perfil de comprador qualificado", afirma Sauer.
Na outra ponta, os lançamentos de alto padrão seguem exercendo efeito direto sobre os preços. Empreendimentos frente-mar elevam o nível da orla e acabam irradiando valorização para imóveis próximos, especialmente na quadra do mar. Em áreas impactadas por grandes projetos urbanos, especialistas apontam ganhos adicionais que podem chegar a 30% a até 45%. Esse movimento pode ser observado na prática. "Vejamos o exemplo da Construtora CNA, que se destaca em Itapema por seus lançamentos frente-mar de alto padrão, como Grand Luxury, Cartier, Ópera e Evolution, todos com o selo 'Fino Acabamento'. Esses projetos, concentrados na Meia Praia, impulsionam a valorização local ao elevar o padrão da orla, atrair investidores qualificados e gerar efeito positivo em imóveis próximos, contribuindo para o forte desempenho imobiliário da cidade", destaca Sauer.
Mas como garantir segurança no investimento? Para Sauer, não há espaço para interpretações alarmistas. "Não existe risco de bolha. O crescimento é sustentado por demanda real, escassez de terrenos e investimentos em infraestrutura. Itapema opera hoje em um nível de maturidade premium." Ainda assim, o mercado se torna cada vez mais seletivo. Produtos sem diferenciação tendem a perder competitividade, enquanto ativos bem localizados e com alto padrão construtivo seguem concentrando valor. "Vale muito a pena investir em Itapema, desde que com estratégia."
O segredo é escolher localização e qualidade. O frente-mar continua sendo a melhor opção, porque a escassez é definitiva", conclui Sauer.
Na avaliação de Juana Dobro, o movimento tende a se intensificar nos próximos anos. "O empresário do agronegócio já entendeu que precisa diversificar. E hoje Itapema é um dos destinos mais seguros e estratégicos para transformar o resultado da safra em patrimônio sólido." Em um cenário de incertezas econômicas e busca por ativos reais, o litoral catarinense consolida-se como destino natural do capital produtivo — e Itapema, definitivamente, deixou de ser promessa para se tornar um dos principais casos do mercado imobiliário brasileiro.
